【いわき市】農地の「三為契約」と農地転用｜新・中間省略登記での申請者は誰？元不動産会社勤務の行政書士が分かりやすく解説

本日は、不動産実務と行政書士業務が交差する、少しマニアックで、けれど非常に重要な「農地売買の仕組み」について深掘りしてみます。

 

事務所でリサーチをしていた際に見かけた論点。

 

「農地法第5条申請を伴う売買で、三為契約（中間省略登記）をする場合、申請者は一体誰になるのか？」

 

これ、不動産実務に携わったことがないと、意外と迷うポイントなのです。

 

 

そもそも「三為契約」と「新・中間省略登記」とは？

 

「第三者のためにする契約（三為）」とは、売主（Bさん）と最終的な買主（Aさん）の間に不動産会社（C社）が入る取引です。

 

最大の特徴として、 不動産会社C社に所有権を一度移さず、登記上は「Bさん→Aさん」へと直接移転させます。

 売主Bさんは責任追及リスクを減らせ、買主Aさんは不動産会社C社に対して「契約不適合責任（不具合の保証）」を求められるため、双方にとって安心感のあるスキーム。

 

以前は三為契約はグレーゾーンとされていましたが、現在は「新・中間省略登記」として認められています。（※令和５年現在）

 

 

農地法第5条申請。当事者は「誰」と「誰」？

 

では、この土地が農地だった場合、農地転用（5条）の申請者はどうなるでしょうか。

 

不動産会社C社が間に入っているから、BさんとC社で申請するのか……？

 

結論：最終的な買主「Aさん」と、元の売主「Bさん」の連名で申請します。

 

「あれ？ BさんとC社の間での許可はいらないの？」と思われるかもしれませんが、最終的にAさんへの移転計画が明確であれば、中間のC社を介した許可手続きは不要となります。

 

 

実務経験があるからこそ、見える景色がある

 

不動産会社時代に何度かこの取引に遭遇したことがありましたが、行政書士という申請する立場で改めて考えると、法的な整合性がスッと腑に落ちました。

 

不動産取引は、単なる書類作成ではありません。

 

その裏にある「契約の意図」を理解していなければ、最適なアドバイスはできません。

 

些細な疑問からでも、日々新しい学びがあります。

 

「この農地の売り方、少し複雑かも？」と感じるような案件でも、不動産実務を知るリリー行政書士事務所にお任せください。

 

司法書士とも連携し、最短で確実なゴールへ導きます。

 

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